Industrivej, Roskilde – Analyse af en Erhvervskorridor i Transformation

Indledning: Industrivej – Roskildes Dynamiske Erhvervsakse Syd for Banen

Industrivej i Roskilde er mere end blot en færdselsåre; den udgør en vital økonomisk motor for kommunen og regionen. Beliggende i det distinkte byområde, der lokalt er kendt som “Syd for Banen”, repræsenterer vejen en moderne erhvervskorridor, der står i skarp kontrast til Roskildes historiske bymidte.1 Denne rapport vil levere en dybdegående analyse af vejens komplekse identitet som en hybridzone, der med succes huser en bred vifte af økonomiske aktiviteter. Disse spænder fra traditionel industri og et regionalt center for bilhandel til en dominerende klynge af pladskrævende “big box”-detailhandel og fremvoksende, moderne serviceerhverv.

Rapporten adresserer den centrale spænding, der definerer Industrivejs nuværende situation: en massiv og succesfuld udbygning, der har skabt et regionalt handelscentrum, står i direkte kontrast til de voksende trafikale udfordringer, som denne succes har medført. Denne dynamik skaber et presserende behov for en strategisk og fremadskuende planlægning for at sikre områdets fortsatte økonomiske vitalitet og funktionelle bæredygtighed. Områdets udvikling er et skoleeksempel på, hvordan moderne, bilbaseret detailhandel kan transformere et byområde, men også på de infrastrukturelle “vokseværk”, der følger med.

Analysen i denne rapport vil udfolde sig gennem fire kapitler. Først undersøges den geografiske og infrastrukturelle kontekst, der er fundamentet for områdets vækst. Dernæst belyses den historiske udvikling, der har transformeret området fra landbrugsjord til et kommercielt kraftcenter. Tredje kapitel dissekerer det nuværende, mangesidede erhvervslandskab og de økonomiske klynger, der definerer det. Afslutningsvis analyseres den kommunale planlægning og de fremtidsperspektiver, der vil forme Industrivejs næste kapitel. Rapporten munder ud i en strategisk vurdering og en række anbefalinger rettet mod både offentlige og private aktører med interesse i områdets fremtid.

Kapitel 1: Geografisk Kontekst og Infrastrukturel Betydning

For at forstå Industrivejs nuværende funktion og fremtidige potentiale er det afgørende først at analysere dens geografiske placering og den infrastruktur, der udgør selve livsnerven for områdets erhvervsliv. Denne sektion afdækker, hvordan vejens strategiske positionering i Roskildes bylandskab og dens exceptionelle tilgængelighed har været de primære drivkræfter bag dens udvikling, men også kilden til dens mest presserende udfordringer.

1.1 Beliggenhed og Afgrænsning: En Strategisk Position

Industrivej strækker sig som en central akse gennem den sydlige del af Roskilde, i et område der historisk og kulturelt er defineret ved sin placering “Syd for Banen”.2 Denne geografiske adskillelse fra den historiske bymidte nord for jernbanen har givet området en distinkt identitet og en udviklingshistorie, der er tættere knyttet til efterkrigstidens industrialisering og moderne, bilbaseret byplanlægning end til byens middelalderlige kerne.

Kortmateriale viser, at Industrivej fungerer som en lineær rygrad for et stort erhvervsområde, der er afgrænset af jernbanen mod nord, Holbækmotorvejen mod syd og de store indfaldsveje mod øst og vest.4 Området er desuden tæt integreret med den nyere bydel Trekroner, og nærheden til Trekroner Station, som ligger få hundrede meter fra dele af Industrivej, udgør en vigtig, men endnu ikke fuldt udnyttet, kobling til den kollektive trafik.4 Denne placering giver området en dobbelt fordel: det er både en del af Roskildes bystruktur og samtidig et selvstændigt, regionalt tilgængeligt erhvervs- og handelscenter.

1.2 Infrastrukturelt Knudepunkt: Nøglen til Vækst

Industrivejs primære styrke og selve forudsætningen for dens nuværende form er den exceptionelle tilgængelighed via vejnettet. Den direkte og ubesværede adgang fra Holbækmotorvejen (Rute 21/23) er den mest afgørende faktor for områdets succes. Flere virksomheder fremhæver netop synligheden fra og nærheden til motorvejen, specifikt afkørsel 10 (Roskilde Ø) og afkørsel 21 (ved Trekroner), som et centralt aktiv.4

Denne motorvejsnærhed har ikke blot understøttet, men aktivt formet områdets erhvervsprofil. Den lette adgang for bilbåren trafik fra et stort regionalt opland er den direkte årsag til, at Industrivej har kunnet udvikle sig til et “Big Box – område”.7 Forretningsmodellen for giganter som Bauhaus, Biltema, Elgiganten og Jem & Fix er fundamentalt baseret på store, pladskrævende varehuse med omfattende parkeringsfaciliteter, der er designet til kunder, som ankommer i bil for at foretage store indkøb. Uden denne førsteklasses infrastruktur ville områdets detailprofil have været markant anderledes, sandsynligvis mere lokalt orienteret og mindre i skala. Vejen er desuden en integreret del af Roskildes overordnede vejnet, der forbinder de store indfaldsveje som Københavnsvej og Køgevej, og den fungerer som en del af det ydre ringsystem, der har til formål at lede trafik uden om den tætte bykerne.9

1.3 Trafikdynamik og Udfordringer: Vækstens Bagside

Den massive kommercielle succes har en uundgåelig bagside: en støt stigende trafikbelastning. Selvom specifikke, offentliggjorte trafiktællinger for selve Industrivej ikke er tilgængelige i det indsamlede materiale, indikerer generelle data for Roskilde en høj belastning på de store indfaldsveje i området, med en årsdøgntrafik (ÅDT) på op til 18.000 køretøjer på nærliggende strækninger som Københavnsvej.10 Roskilde Kommune indsamler systematisk trafikdata, herunder tællinger af biler og lastbiler samt gennemsnitshastigheder, som grundlag for planlægning, hvilket kan tilgås via kommunens interaktive trafikkort.11

Trafikudfordringerne på og omkring Industrivej er flerlagede. For det første er der en høj, konstant basistrafik, som genereres af de mange store detailbutikker, erhvervsvirksomheder og pendlere, der dagligt færdes i området. For det andet oplever vejnettet periodiske, men ekstreme spidsbelastninger i forbindelse med store regionale arrangementer som Roskilde Festival og DM i Skills. Under disse events er der markant risiko for kødannelse på Holbækmotorvejen og de omkringliggende veje, hvilket direkte lammer tilgængeligheden til Industrivej for både kunder og medarbejdere.12 For det tredje eksisterer der

designmæssige flaskehalse på mikro-niveau. Et konkret eksempel er de trafikale udfordringer, der opstår ved Elgiganten, når bilister ignorerer et venstresvingsforbud, hvilket peger på, at vejens design og regulering kæmper for at følge med de faktiske trafikmønstre, som den intensive arealanvendelse har skabt.14

Samlet set er trafikproblemet ikke en enkeltstående udfordring, men en kompleks kombination af kronisk høj belastning, akutte pres-situationer og lokale designmangler. Dette indikerer, at effektive løsninger vil kræve en holistisk tilgang, der adresserer både den daglige kapacitet, robustheden under pres og de specifikke adgangsforhold til de enkelte ejendomme.

Tabel 1.1: Industrivejs Strategiske Infrastrukturelle Placering

Kapitel 2: Den Historiske Udvikling – Fra Mark til Megacenter

Industrivejs transformation fra et perifert landbrugs- og industriområde til et moderne, regionalt handelscentrum er en historie om byudvikling, økonomiske konjunkturer og strategiske investeringer. Denne udvikling kan inddeles i tre distinkte faser, der hver især har lagt et nyt lag på områdets identitet og funktion.

2.1 Industrialiseringens Tredje Bølge i Roskilde (1960’erne-70’erne)

Områdets oprindelse som et dedikeret erhvervskvarter er en del af det, som den lokalhistoriske forening ‘Syd for Banen’ betegner som den “tredje bølge” af industrialisering i Roskilde.2 Denne bølge, der fandt sted i 1960’erne og 70’erne, var karakteriseret ved en bevidst planlægning og udlægning af nye industrikvarterer i byens periferi, adskilt fra den tætte bymidte. Industrikvarteret mellem jernbanen og den daværende Københavnsvej blev etableret i denne periode.2

En sammenligning af nutidige kort med historiske luftfotos, eksempelvis fra 1954, som er tilgængelige via digitale korttjenester, ville dramatisk illustrere denne transformation.16 Før denne periode var området stort set ubebygget, domineret af landbrugsjord og tidligere grusgrave. Udlægningen af arealerne skabte de store, sammenhængende parceller, der senere skulle vise sig at være ideelle til pladskrævende virksomheder.

2.2 Pionererne og den Industrielle Arv

Selvom meget af den oprindelige industri er forsvundet eller omdannet, findes der stadig vigtige vidnesbyrd om områdets rødder. Den mest markante repræsentant for den tidlige industrielle fase er virksomheden RIAS A/S, der er beliggende på Industrivej 11. Virksomheden, som blev stiftet i 1959, er en af de få overlevende fra en tid, hvor Roskilde var et centrum for acrylpladeindustrien.18 RIAS er i dag udpeget som et officielt industriminde af Kulturarvsstyrelsen, og dens bygningsmasse, der er opført og udvidet løbende siden 1959, står som et fysisk monument over områdets produktionshistorie.19

Samtidig begyndte den klynge af bilrelaterede erhverv, der i dag er en af områdets søjler, at tage form. Virksomheden Ib Bruun & Co Autodele etablerede sig på Industrivej 19H allerede i 1991, hvilket markerer en tidlig specialisering inden for bilbranchen.20 Disse pionerer lagde fundamentet for den blandede erhvervsprofil, der kendetegner vejen i dag.

2.3 Transformationen til “Big Box”-Mekka (ca. 2006-nu)

Et afgørende vendepunkt i Industrivejs nyere historie indtraf i 2006 med opførelsen af en stor ejendom på Industrivej 29. Denne ejendom blev fra starten udlejet til en række kendte kæder, herunder Ahlsell Danmark (tidligere Sanistål), Harald Nyborg, DaHvid og genbrugssupermarkedet Kirppu.7 Denne udvikling cementerede for alvor områdets nye identitet som et “Big Box – område”, en destination for pladskrævende detailhandel.7

Denne udvikling accelererede markant i det følgende årti. I 2012 fandt en omfattende byggemodning sted for at gøre plads til et nyt, stort BAUHAUS-varehus.21 I slutningen af 2010’erne eskalerede skalaen yderligere. I oktober 2018 flyttede Elgiganten til et nyt, topmoderne varehus på Industrivej 54, hvilket blev markeret som en stor opgradering af både de fysiske rammer og vareudvalget.22 Blot et år senere, i november 2019, fulgte Biltema trop med åbningen af deres hidtil største varehus i Danmark. Dette projekt på 7.500 kvadratmeter og en anlægssum på 50 millioner kroner på Industrivej 64 understregede områdets status som en førsteklasses lokation for store detailaktører.6

Denne historiske udvikling illustrerer en selvforstærkende vækstcyklus. Den oprindelige planlægning i 60’erne og 70’erne skabte de fysiske rammer med store grunde og god infrastruktur. Den første bølge af “Big Box”-butikker i midten af 2000’erne beviste markedspotentialet og skabte en kritisk masse af kundetrafik. Dette dokumenterede kundegrundlag tiltrak efterfølgende endnu større, kapitalkrævende investeringer i form af flagskibsbutikker i slutningen af 2010’erne. Hver ny storåbning har øget områdets samlede tiltrækningskraft, hvilket igen har forstærket trafikpresset og skabt grundlag for den næste investering i en klassisk udviklingsmodel for perifere detailområder.

Tabel 2.1: Tidslinje for Væsentlige Etableringer og Udviklinger på Industrivej

Kapitel 3: Det Nuværende Erhvervslandskab: En Mangesidet Økonomi

Industrivej og det omkringliggende område udgør i dag et komplekst og dynamisk erhvervslandskab. En analyse af de over 221 firmaer, der er registreret på vejen, afslører en økonomi, der hviler på fire primære søjler.5 Disse søjler interagerer og skaber synergier, der definerer områdets samlede funktion som et regionalt kraftcenter for handel, håndværk og service.

3.1 Sektoranalyse: De Fire Søjler på Industrivej

3.1.1 Detailhandel og “Big Box”-Giganter

Den mest synlige og dominerende sektor er uden tvivl den pladskrævende detailhandel, der har etableret Industrivej som en regional shoppingdestination. Sektoren er bredt repræsenteret:

• Byggemarkeder og Trælasthandel: Området er et mekka for både professionelle håndværkere og private gør-det-selv-folk. Nøglespillerne er BAUHAUS på Industrivej 52, Jem & Fix på Industrivej 24 og STARK på Industrivej 33.25
• Elektronik og Hvidevarer: Elgiganten har en markant placering på Industrivej 54 og fungerer som en magnet for kunder, der søger elektronik og hårde hvidevarer.4
• Bil, Fritid og Hjem: Denne kategori er stærkt repræsenteret af svenske Biltema på Industrivej 64 og Thansen på Industrivej 54, som begge tilbyder et bredt sortiment af produkter til bil, båd, hjem og fritid.6
• Møbler og Boligindretning: JYSK er en af de store lejere i området, og suppleres af butikker som DaHvid på Industrivej 29C.4
• Specialbutikker og Oplevelser: Ud over de store giganter findes der en række specialiserede butikker, der bidrager til områdets diversitet. Dette inkluderer Maxi Zoo (dyreartikler) på Industrivej 58, Snow Fun (skiudstyr) på Industrivej 1E, og chokoladeproducenten Frellsens Fabriksbutik på Industrivej 14, der kombinerer salg med oplevelser som chokoladekurser.28

Det er værd at bemærke, at Industrivejs detailprofil er markant anderledes end det nærliggende shoppingcenter, RO’s Torv. Mens RO’s Torv, der åbnede i 2003 og blev udvidet i 2009, fokuserer på mode, mindre specialbutikker, restauranter og dagligvarer (Føtex) i et klassisk, indendørs mall-miljø, specialiserer Industrivej sig i pladskrævende varer, der ofte kræver biltransport.31 De to områder fungerer derfor i høj grad som komplementære shoppingdestinationer snarere end direkte konkurrenter. En kunde kan købe tøj og dagligvarer i RO’s Torv og derefter køre til Industrivej for at købe byggematerialer eller havemøbler. Denne synergi styrker samlet set Roskildes position som et regionalt handelscentrum.

3.1.2 Bilbranchen: Et Regionalt Kraftcenter

Industrivej har udviklet sig til en markant klynge for bilhandel og -service, hvilket skaber betydelige økonomiske fordele gennem agglomeration. Koncentrationen af virksomheder inden for samme branche tiltrækker en større kundebase og en pulje af specialiseret arbejdskraft.

• Forhandlere og Værksteder: En række virksomheder, der handler med og reparerer biler, er placeret side om side. Blandt disse er Altec Cars og Centrum Auto, der begge har adresse på Industrivej 51E, Langt På Liter Biler på Industrivej 19C, og den autoriserede servicepartner for Audi, VW og Seat, Leif Thygesen Biler, på Industrivej 32-36.34
• Reservedele og Tilbehør: En nøglevirksomhed i denne klynge er Ib Bruun & Co Autodele på Industrivej 19H. Med et lager, der dækker over 250.000 varenumre, fungerer de som en central leverandør til både værksteder og private bilejere i hele regionen.20

Denne koncentration skaber et økosystem, hvor kunder nemt kan sammenligne biler, få udført service og anskaffe reservedele inden for et meget lille geografisk område. For virksomhederne fremmer det et stærkt B2B-netværk og gør det lettere at rekruttere medarbejdere med de rette kompetencer.

3.1.3 Byggematerialer og Trælasthandel (B2B & B2C)

Ud over de store B2C-orienterede byggemarkeder som Bauhaus og Jem & Fix, huser området og dets umiddelbare nærhed en stærk B2B-komponent rettet mod professionelle håndværkere. STARK på Industrivej 33 er en central aktør, der betjener det professionelle marked.25 I nærområdet findes desuden

Bygma på Bytoften og XL-BYG Knud Larsen på Gammel Marbjergvej.25 Sidstnævnte har udviklet en interessant niche ved at specialisere sig i bæredygtigt byggeri og biobaserede byggematerialer, hvilket peger på en modernisering og specialisering inden for en ellers traditionel branche.37

3.1.4 Industri og Moderne Erhvervsservice

Selvom detailhandlen er den mest synlige aktivitet, er Industrivejs industrielle arv ikke forsvundet. Produktionsvirksomheder som plastproducenten RIAS A/S er stadig en vigtig del af områdets økonomi.18

En ny og strategisk vigtig udvikling er fremkomsten af fleksible kontorløsninger, der signalerer en diversificering af den økonomiske base. Indus21, beliggende på Industrivej 21, markedsfører sig som “Roskildes største kontorfællesskab”.38 Med plads til omkring 35 forskellige virksomheder tilbyder de alt fra faste kontorlejemål og “flyverpladser” til virtuelle kontorer.39 Dette koncept tiltrækker en bred vifte af mindre service-, konsulent- og teknologivirksomheder, som måske ikke har behov for eller råd til et traditionelt, selvstændigt lejemål. Denne udvikling viser, at området er ved at modnes. Det bevæger sig fra udelukkende at være et sted for produktion og salg af fysiske varer til også at huse en viden- og servicebaseret økonomi. Dette gør området mere robust over for konjunkturudsving i detailhandlen og tiltrækker en ny type virksomheder og en mere diversificeret arbejdskraft.

Tabel 3.1: Virksomhedsoversigt for Industrivej og Nærområde efter Sektor

Kapitel 4: Planlægning, Regulering og Fremtidsperspektiver

Industrivejs fremtidige udvikling vil ikke blive overladt til tilfældighederne. Området er genstand for en betydelig planlægningsmæssig opmærksomhed fra Roskilde Kommune, som gennem kommune- og lokalplanlægning søger at styre væksten, afbøde de negative konsekvenser og sikre en langsigtet, bæredygtig udvikling. Dette kapitel analyserer de styringsmekanismer og strategiske overvejelser, der vil forme Industrivejs næste fase.

4.1 Den Kommunale Styring: Lokalplaner og Kommuneplan

Enhver form for væsentlig udvikling på Industrivej er underlagt Roskilde Kommunes overordnede planhierarki, der består af Kommuneplanen og de mere detaljerede lokalplaner.44 En ny lokalplan er påkrævet ved større byggerier, nedrivninger eller ændringer i anvendelse, og processen for at få en sådan plan vedtaget er både formel og tidskrævende. Den indebærer en tidlig dialog med kommunens forvaltning, udarbejdelse af et detaljeret skitseprojekt og en politisk proces i Plan- og Teknikudvalget og Byrådet, der typisk strækker sig over 9-12 måneder eller mere for komplicerede sager.46

Et centralt strategisk skifte fremgår af forslaget til Kommuneplan 2025-2037. Her signalerer kommunen, at fremtidig byudvikling primært skal ske gennem fortætning og omdannelse af eksisterende by- og erhvervsområder. Der lægges ikke op til at udlægge nye, store arealer til erhverv, da det vurderes, at der allerede er en betydelig “restrummelighed” inden for de eksisterende erhvervsområder.47 Dette princip har direkte konsekvenser for Industrivej. Vækst vil ikke længere primært ske ved at inddrage nye marker, men ved at optimere og intensivere udnyttelsen af de allerede udstykkede grunde. Dette kan indebære nedrivning af ældre, lavere bygninger til fordel for nyere, højere eller mere arealeffektive byggerier.

Lokalplanerne bliver her det afgørende juridiske og planlægningsmæssige værktøj. Et eksempel fra et nærliggende område, Lokalplan 719 for Erhvervsområde Trekroner Vest, illustrerer den detaljeringsgrad, kommunen anvender. Her reguleres alt fra bygningers placering og facadelængder til etablering af grønne passager og specifikke anvendelsesformål som kontor, service og mindre lager.48 Denne tilgang indikerer, at den tidligere, mere organiske vækst på Industrivej er ved at blive afløst af en fase med mere styret og kvalitetsorienteret fortætning. Planlægningen er ikke længere kun ekspansiv, men i stigende grad regulerende og formgivende.

4.2 Fremtidige Anlægsprojekter og Infrastrukturinvesteringer

Trods de anerkendte trafikale udfordringer indeholder Roskilde Kommunes Strategiske Anlægsplan for perioden 2024-2031 ingen specifikke, navngivne anlægsprojekter for selve Industrivej.49 Dette fravær af et stort, dedikeret vejprojekt tyder på, at løsningerne på trængselsproblemerne i første omgang skal findes ad andre veje.

Planen afsætter dog generelle puljer, som potentielt kan komme området til gode. Der er afsat 15 millioner kroner årligt til vedligeholdelse af veje, stier og pladser samt en særskilt pulje til cykelstier, trafiksikkerhed og mobilitet.49 Disse midler vil typisk blive anvendt til mindre, målrettede forbedringer frem for store nyanlæg.

Investeringer i nærområdet kan dog have en positiv afsmittende effekt. Anlæggelsen af en supercykelsti på Københavnsvej og den fortsatte udvikling af den kreative bydel Musicon bidrager til at forbedre den samlede infrastruktur og sammenhængskraft i bydelen “Syd for Banen”.49 Ligeledes vil Banedanmarks planlagte udskiftning af en gang- og cykelstitunnel under jernbanen (Bro 15268) i 2025 forbedre forholdene for de bløde trafikanter, selvom anlægsarbejdet vil give midlertidige gener.51

Samlet set peger anlægsplanen på, at kommunens store, nye investeringer er rettet mod byudviklingsområder som Musicon og forbedringer for cyklister og den kollektive trafik. For Industrivej betyder det sandsynligvis, at fremtidige forbedringer vil fokusere på trafikregulering, optimering af eksisterende kryds og mindre sikkerhedsfremmende tiltag finansieret af de generelle puljer, snarere end en massiv udbygning af vejkapaciteten.

4.3 Syntese og Strategisk Vurdering (SWOT-analyse)

En samlet vurdering af Industrivejs situation kan opsummeres i en SWOT-analyse, der belyser områdets interne styrker og svagheder samt eksterne muligheder og trusler.

• Styrker (Strengths):
  • Exceptionel Infrastruktur: Direkte adgang til Holbækmotorvejen er områdets største aktiv.
  • Kritisk Masse: En etableret og velkendt destination med en stærk koncentration af “Big Box”-magneter, der tiltrækker kunder fra hele regionen.
  • Stærke Klynger: En synergisk bilklynge og en veludviklet klynge for byggematerialer skaber økonomiske fordele.
  • Økonomisk Diversificering: En begyndende udvikling mod serviceerhverv, anført af kontorfællesskaber, gør økonomien mere robust.
• Svagheder (Weaknesses):
  • Trafikbelastning: Voksende trængsel og flaskehalse, især i myldretiden og under store arrangementer.
  • Bil-domineret Miljø: Området er designet til biler, med ringe forhold og sikkerhed for fodgængere og cyklister.
  • Manglende Æstetisk Identitet: Området fremstår som en samling af individuelle byggerier uden en sammenhængende arkitektonisk eller landskabelig plan.
• Muligheder (Opportunities):
  • Styret Fortætning: Kommunens planstrategi åbner for en kvalitetsstyret fortætning, der kan optimere arealanvendelsen og højne den arkitektoniske kvalitet.
  • Forbedret Kollektiv Trafik: En styrket forbindelse til Trekroner Station kan tiltrække flere medarbejdere og kunder via tog og bus og dermed lette presset på vejnettet.
  • Organisering: Etablering af en formel virksomhedsforening kan styrke dialogen med kommunen og muliggøre fælles løsninger på tværgående udfordringer.
  • Forgrønnelse: Integration af flere grønne og rekreative elementer i forbindelse med fremtidige byggerier kan forbedre områdets miljø og æstetik.
• Trusler (Threats):
  • Trafikkollaps: En eskalering af trafikproblemerne kan nå et punkt, hvor det skader områdets kommercielle attraktivitet og tilgængelighed.
  • Strukturel Konkurrence: Øget konkurrence fra e-handel og udviklingen af nye, konkurrerende detailområder i regionen.
  • Manglende Investeringer: At den politiske vilje eller de økonomiske midler til at gennemføre nødvendige infrastrukturelle opgraderinger udebliver.

Afsluttende Konklusion og Anbefalinger

Industrivej i Roskilde står som et monument over en succesfuld, men primært organisk og bilbaseret, transformation fra et traditionelt industrikvarter til et dominerende kommercielt center for hele regionen. Dets succes, der er bygget på en fundamentalt stærk infrastruktur, har imidlertid skabt betydelige “vokseværk”, især i form af trafikbelastning og et monofunktionelt, bil-domineret miljø. Området står nu ved en skillevej. Den fremtidige udvikling, som ifølge kommunens planer vil være præget af fortætning frem for ekspansion, kræver en mere proaktiv, holistisk og kvalitetsbevidst planlægning. Kun derved kan man balancere fortsat økonomisk vækst med en bæredygtig infrastruktur, et forbedret fysisk miljø og en langsigtet robusthed.

På baggrund af denne analyse fremsættes følgende anbefalinger:

Til Roskilde Kommune:

1. Iværksæt en Samlet Mobilitetsplan: Der bør udarbejdes en helhedsorienteret trafikanalyse for hele “Syd for Banen”-området, inklusive Industrivej, Københavnsvej og forbindelserne til Trekroner og Musicon. Analysen skal munde ud i en mobilitetsplan, der ikke kun fokuserer på bilers fremkommelighed, men aktivt integrerer løsninger for cykeltrafik, fodgængere og kollektiv transport, herunder en optimeret forbindelse til Trekroner Station.
2. Udarbejd en Rammelokalplan for Industrivej-korridoren: For at styre den uundgåelige fremtidige fortætning bør der udarbejdes en overordnet rammelokalplan for hele Industrivej. Denne plan skal fastsætte principper for fremtidig bygningshøjde og -tæthed, stille krav til arkitektonisk kvalitet og sammenhæng, sikre etablering af grønne områder og definere, hvordan nye byggerier skal bidrage til at løse lokale trafikale udfordringer på grund-niveau (f.eks. via placering af ind- og udkørsler).

Til Virksomhederne på Industrivej:

Etablér en Formel Virksomhedsforening: Virksomhederne bør organisere sig i en formel forening eller et erhvervssamarbejde. Dette vil skabe en samlet og stærkere stemme i dialogen med Roskilde Kommune og gøre det muligt at arbejde for fælles løsninger på tværgående udfordringer som f.eks. affaldshåndtering, sikkerhed, fælles markedsføring og skiltning. En sådan forening kan agere som en proaktiv partner for kommunen i udviklingen af fremtidige planer for området.

Bakkegården: Et portræt af et boligområde i Roskilde – Fra efterkrigsdrøm til virkeligheden i det 21. århundrede

Introduktion: En vision på en bakketop

Denne rapport giver en omfattende analyse af boligbebyggelsen Bakkegården i Roskilde, fra dens historiske oprindelse til dens nuværende status. Undersøgelsen bekræfter, at bebyggelsen rent faktisk hedder Bakkegården, og at dens primære interne vej er Vognmandsmarken.1 De officielle adresser for de 168 lejligheder er fordelt mellem Bakkegården og den tilstødende hovedfærdselsåre, Køgevej.3

Bakkegården er mere end en samling bygninger; den er en fysisk manifestation af den danske velfærdsstats ambitioner i efterkrigstiden. Den blev opført på en fremtrædende bakketop, hvor den tidligere proprietærgård “Bakkegaard” lå, en placering, der engang var synlig på lang afstand og et vartegn i det lokale landskab.6 Valget af placering var både praktisk og symbolsk og repræsenterede et nyt, moderne samfund med udsigt over den historiske by Roskilde. Denne rapport følger områdets rejse: fra jordens landbrugsmæssige rødder, gennem optimismen i 1950’ernes byggeri, udviklingen af dets fællesskab, udfordringerne med at vedligeholde aldrende bygninger og dets status i dag som et modent, komplekst og levende kvarter.

Jorden før murstenene: Oprindelsen til Vognmandsmarken

“Bakkegaard”-gården

Før den første mursten blev lagt til boligblokkene, var området domineret af “Bakkegaard”, en proprietærgård på 28 hektar jord. Dens placering på et højt punkt syd for byen gav den en imponerende tilstedeværelse og gjorde den til et velkendt lokalt træk.6 Overgangen fra landbrugs- til boligområde er stadig inden for levende erindring. Den lokalhistoriske forening “Syd for Banen” har afholdt foredrag med personer som Hans Lærke, hvis far forpagtede jorden, og som har givet førstehåndsberetninger om områdets landbrugsfortid og den efterfølgende opførelse af Bakkegården-bebyggelsen.6 Gårdens betydning var så stor, at da der i 1917 var brug for et nyt vandtårn til at forsyne det voksende “Syd for Banen”-kvarter, blev det naturligt placeret ved siden af “Bakkegaard”.6

Vognmændenes marker (Vognmandsmarken)

Navnet Vognmandsmarken, som betegner den primære vej, der snor sig gennem bebyggelsen, er ikke en moderne opfindelse, men et navn med dybe historiske rødder. Jorden var historisk set en del af et større område kendt som Vestermarken, som var opdelt i mindre marker. En del, Østermarken, indeholdt lodder ejet af Roskildes vognmandslav.7 Denne jord blev tildelt lavet som betaling for at levere essentielle transporttjenester, oprindeligt for den magtfulde biskop af Roskilde og senere for det danske monarki.7 Et detaljeret matrikelkort fra 1808 viser tydeligt vognmændenes lodder, markeret med tallet 2.7 Selvom markerne eksisterede i århundreder, blev vejen først officielt navngivet Vognmandsmarken meget senere, i 1968, hvilket cementerede denne historiske forbindelse i det moderne bylandskab.8

Beslutningen om at opkalde den nye boligbebyggelse og dens primære vej efter den gård og den historiske jorbrug, de erstattede, var ikke tilfældig. Den afspejler en bevidst bestræbelse, som var almindelig i efterkrigstidens byplanlægning, på at bevare en historisk kontinuitet. Ved at bibeholde disse navne gav bygherrerne en følelse af sted og identitet og forankrede det nye kvarter i det lokale landskab. For de mange nye beboere, der flyttede til området, gav denne navngivning en umiddelbar forbindelse til deres nye hjems fortid og rammesatte bebyggelsen ikke som et anonymt projekt, men som det næste kapitel i en lang lokal historie.

At skabe en fremtid: 1950’ernes arkitektur og ambitioner

Kontekst: Efterkrigstidens boligkrise

Efter afslutningen på Anden Verdenskrig i 1945 stod Roskilde, ligesom store dele af Danmark, over for en alvorlig boligmangel. Der var kun blevet bygget minimalt i krigsårene, mens byens befolkningstal voksede støt, fra 24.065 i 1945 til 26.968 i 1950.9 Denne krise skabte et presserende behov for store, socialt orienterede boligprojekter, et behov, der blev imødekommet gennem nye statslige støtteordninger. “Lov om Byggeri med offentlig Støtte” fra 1946 etablerede statslånsordninger, der gav almennyttige boligselskaber mulighed for at iværksætte ambitiøse byggeprogrammer.9

Bygherren: Roskilde Boligselskab

Roskilde Boligselskab, et lokalt boligselskab, der nu er en del af det større Boligselskabet Sjælland, var en central aktør i denne efterkrigsudvidelse. I 1946, ansporet af den nye lovgivning, begyndte selskabet at lede efter store grunde egnet til bebyggelse. Deres opmærksomhed faldt først på Bakkegårdens jorde ved Køgevej, men af årsager, der ikke er specificeret i de historiske kilder, “blev [denne oprindelige plan] ikke til noget”.9 I stedet erhvervede selskabet en stor grund på 80.000 m² på den anden side af vejen og fortsatte med at bygge den omfattende Ringparken-bebyggelse, et projekt så betydningsfuldt, at det blev omtalt i landsdækkende publikationer som

Billedbladet.9

Tidslinjen for disse projekter antyder en sammenhængende og langsigtet byplanlægningsstrategi. Den indledende interesse for Bakkegården-grunden i 1946 indikerer, at den var en prioritet fra starten. Den efterfølgende opførelse af Ringparken (start 1949, første fase afsluttet 1953) kan ses som første fase af en større vision for “Syd for Banen”-området. Den umiddelbare påbegyndelse af byggeriet på Bakkegården i 1954, året efter Ringparkens første fase var færdig, tyder stærkt på, at Bakkegården var den planlagte anden fase. Den oprindelige forsinkelse var sandsynligvis et midlertidigt tilbageslag, muligvis på grund af udfordringer med jordkøb eller den materialemangel, der var almindelig i de umiddelbare efterkrigsår, snarere end en opgivelse af den oprindelige plan.9

Byggeri og arkitektonisk stil

Bakkegården blev opført i etaper mellem 1954 og 1959.10 Bebyggelsen består af klassiske tre-etagers blokke bygget med traditionelle materialer, primært røde og gule murstensfacader og tegltage, hvilket var kendetegnet for kvalitetsbyggeri i den æra.11

Selvom intet enkelt dokument eksplicit navngiver Bakkegårdens arkitekt, peger stærke indicier på den lokale Roskilde-arkitekt Michael Stigaard. Stigaard var ikke kun arkitekten bag den samtidige og nærliggende Ringparken for det samme boligselskab, men han var også medstifter af Roskilde Boligselskab selv, hvilket placerede ham i centrum af dets vision og aktiviteter.9 Det er højst sandsynligt, at han enten tegnede Bakkegården direkte, eller at hans arbejde på Ringparken etablerede den arkitektoniske standard og filosofi, der blev anvendt på den.

Bakkegården er et fremragende eksempel på 1950’ernes danske funktionelle tradition, en stil, der repræsenterede kulminationen på årtiers tænkning om socialt boligbyggeri.12 Denne arkitektoniske bevægelse blandede de rene linjer fra europæisk funktionalisme med danske byggetraditioner og skabte en udpræget skandinavisk modernisme. Dens kernefilosofi var fokus på “lys og luft”, med det formål at skabe sunde, lyse og funktionelle hjem for almindelige familier. Dette er tydeligt i bygningernes layout, de generøse grønne fællesarealer og inkluderingen af altaner og store vinduer for at maksimere dagslyset.12 Byggeriet var kendetegnet ved kvalitetshåndværk og -materialer, hvilket repræsenterede toppen af murerhåndværket før den udbredte industrialisering af byggeriet i 1960’erne.12

Beboerne: En fortælling om to tidsaldre

Den oprindelige vision (1950’erne): Boliger for folket

De første beboere, der flyttede ind i de nybyggede lejligheder i Bakkegården i 1950’erne, var de direkte modtagere af tidens ambitiøse socialpolitik. Selvom specifikke folketællingsdata for de oprindelige beboere ikke er tilgængelige, giver den historiske kontekst af den danske velfærdsstat og formålet med “almennyttigt byggeri” et klart billede. Målgruppen var arbejderfamilier, faglærte arbejdere og funktionærer i den offentlige sektor – rygraden i det spirende efterkrigssamfund.12 For mange repræsenterede en flytning til Bakkegården en betydelig forbedring af levestandarden, da den tilbød moderne bekvemmeligheder som centralvarme, private badeværelser og adgang til lys og grønne områder, hvilket ikke var universelt tilgængeligt på det tidspunkt. Projektet opfyldte sin mission om at levere sunde boliger af høj kvalitet til almindelige mennesker med almindelige indkomster.12

Samfundet i dag (2020’erne): En demografisk forandring

Årtier senere har den demografiske profil af Bakkegården udviklet sig. Moderne geo-demografiske data giver et øjebliksbillede af den nuværende beboersammensætning. En analyse af området beskriver den typiske husstand som “lejere uden for arbejdsmarkedet”.13 Conzoom®-klassifikationen for området er “Hjemme Bedst”, en gruppe karakteriseret ved enlige uden børn, der bor i almennyttige boliger i provinsen, med relativt lav købekraft.13 En anden kilde beskriver naboerne mere bredt som “typisk midaldrende i ældre lejligheder”.11 Disse data peger på et betydeligt socioøkonomisk skift fra den oprindelige gruppe af arbejderfamilier til en befolkning med andre karakteristika og behov.

Denne demografiske udvikling er ikke en historie om simpel tilbagegang, men snarere en afspejling af den almene boligsektors skiftende rolle i den danske velfærdsstat over flere generationer. De oprindelige beboere i 1950’erne repræsenterede boligpolitikkens indledende succes, hvor de opfostrede deres familier i moderne hjem. Da deres børn voksede op og blev mere velhavende i de fremgangsrige 1960’ere og 70’ere, deltog mange i den store udvandring til parcelhuse i forstæderne, hvilket blev anset som det næste skridt på den sociale rangstige.12 Denne udvandring efterlod tomme boliger i ældre bebyggelser som Bakkegården. Boligmassen fik derefter en ny og lige så vital social funktion. Den blev en afgørende ressource for andre grupper: nye generationer med lavere indkomster, et stigende antal enlige husstande og personer, der af forskellige årsager stod uden for arbejdsmarkedet, som nutidens data indikerer.13 Bakkegårdens historie er derfor en historie om tilpasning; den husede med succes den ambitiøse arbejderklasse i én æra og udgør nu et essentielt socialt sikkerhedsnet for en anden, hvilket demonstrerer den langsigtede, udviklende nytteværdi af disse store offentlige boliginvesteringer.

Bygningernes substans: Modernisering og skjulte arvestykker

Større renoveringer

Bygningerne i Bakkegården har gennemgået mindst to store renoveringer for at vedligeholde og opgradere boligmassen.

Den første betydelige opgradering er registreret i BBR (Bygnings- og Boligregistret) som et større “om- eller tilbygningsår” i 1998.14 Selvom specifikke detaljer om, hvad denne renovering indebar, ikke er tilgængelige i kildematerialet, indikerer dens konsekvente notering på tværs af flere officielle registre et omfattende projekt. Renoveringer i den periode involverede typisk opdatering af køkkener, badeværelser og tekniske installationer for at imødekomme mere moderne standarder.

Et nyere og veldokumenteret projekt var energi- og facaderenoveringen i 2019. Dette store projekt blev udført af entreprenørfirmaet Niels Lien på vegne af Boligselskabet Sjælland mellem januar og august 2019 med en samlet entreprisesum på 13 millioner DKK.17 Arbejdets omfang var omfattende:

• Komplet udskiftning: I alt 1.500 bygningselementer blev udskiftet. Dette omfattede alle vinduer i de 168 lejligheder samt 28 opgangs- og kælderdøre.17
• Facade- og energiopgradering: En central teknisk detalje ved renoveringen var, at de nye vinduer blev flyttet 10 cm udad i facaden. Denne strukturelle ændring forbedrede bygningens klimaskærm, men nødvendiggjorde også udskiftning af de eksisterende radiatorer under vinduerne med nye, energieffektive modeller. Arbejdet blev afsluttet med ny indvendig pudsning og maling omkring vinduesinstallationerne.17

Den skjulte arv fra 1950’ernes byggeri

Mens moderne renoveringer har forbedret bygningernes udseende og energieffektivitet, afslører tekniske rapporter en skjult arv af materialer og miljørisici, der er almindelige for byggeri fra midten af århundredet.

• Farlige materialer: Bygningsanalyser indikerer en høj sandsynlighed for farlige stoffer.
  • PCB (Polyklorerede Biphenyler): En betydelig risiko er identificeret i talrige originale byggematerialer. Sandsynligheden for PCB-forekomst anslås at være helt op til 89,8 % i maling, 84,5 % i isolering, 77,0 % i gulve og 74,7 % i fugemasser.11 PCB er kendt som en farlig miljøgift, og dets anvendelse i byggeri er nu forbudt.
  • Tungmetaller: En tilsvarende høj risiko for tungmetaller, såsom bly, findes i maling (op til 96,8 % sandsynlighed) og gulve (89,4 %).11
• Miljømæssige og strukturelle forhold:
  • Oversvømmelsesrisiko: Området har en høj “befæstelsesgrad” på 50 %, hvilket betyder, at halvdelen af jordoverfladen er brolagt eller bebygget. Dette, kombineret med jord med dårlig naturlig dræning, skaber en risiko for oversvømmelse af overfladevand i perioder med ekstrem nedbør.11
  • Radon: Roskilde kommune ligger i et højrisikoområde for radon (Radonklasse 3). Bygningerne blev opført i 1950’erne, længe før radonsikring af fundamenter blev et krav i bygningsreglementet af 1998.11 Selvom risikoen generelt er lavere i etageejendomme sammenlignet med enfamiliehuse, er det stadig en potentiel bekymring.

Kontrasten mellem den synlige renovering i 2019 og de usynlige, underliggende materielle risici fremhæver en fundamental udfordring for boligselskaber. Der ser ud til at være en strategisk prioritering af opgraderinger, som beboerne kan se og føle – og som genererer målbare energibesparelser – frem for den mere komplekse og omkostningstunge sanering af skjulte passiver som PCB. En sammenlignelig storstilet renovering udført af Boligselskabet Sjælland på de nærliggende Fælledgårdene inkluderede eksplicit asbest-, bly- og PCB-sanering i sit omfang.19 Fraværet af enhver omtale af sådant arbejde på Bakkegården i projektbeskrivelsen fra 2019 tyder på, at der blev truffet et bevidst valg, sandsynligvis baseret på en cost-benefit-analyse. Budgettet på 13 millioner DKK blev allokeret til forbedringer med den mest umiddelbare effekt, mens den langt dyrere og mere forstyrrende opgave med at fjerne farlige materialer blev udskudt. Dette illustrerer det enorme økonomiske pres, som disse gamle materialer lægger på de almene boligbudgetter, og tvinger til svære valg mellem nutidig komfort og langsigtet miljø- og sundhedssikkerhed.

Bakkegården i dag: Et øjebliksbillede af fællesskabet

Administration og boligmasse

Bakkegården administreres som afdeling 206 af Boligselskabet Sjælland, Danmarks fjerdestørste almene boligselskab, som har hovedkontor i Roskilde.3 Det nuværende selskab blev dannet den 1. januar 2007 ved en fusion mellem det oprindelige Roskilde Boligselskab og Andelsboligforeningen af 1899.22

Bebyggelsen omfatter 168 “familieboliger” fordelt på flere tre-etagers blokke.3 Lejlighederne varierer i størrelse og indretning og tilbyder en række muligheder for forskellige husstandsbehov. Nedenstående tabel sammenfatter data fra flere kilder for at give et klart overblik over boligtyper og tilhørende omkostninger.3

Fællesskab og erhvervsliv

Bakkegården er udstyret med faciliteter, der fremmer fællesskabet. Et beboerlokale godkendt til 42 personer er placeret i kælderen på Bakkegården 26 og kan lejes af beboerne til private arrangementer.23 Bebyggelsen er kendetegnet ved sine grønne fællesarealer, som omfatter en legeplads, en multibane, en petanquebane og picnicborde til fælles brug.10 Praktiske faciliteter som garager, carporte, scooter-rum og ekstra kælderrum kan også lejes af beboerne.10

Det lokale erhvervsliv langs Køgevej forsyner beboerne med essentielle tjenester. Den mest fremtrædende og historiske forretning er Bakkegårdens Bageri på Køgevej 39.24 Dette bageri er en sand hjørnesten i lokalsamfundet. Det er en familiedrevet virksomhed med traditioner, der går tilbage til 1919, og har ligget på sin nuværende adresse i over 30 år, hvilket betyder, at det er ældre end mange af de nuværende beboere.26 Bageriet tilbyder en blanding af traditionelt og moderne bagværk og deltager aktivt i initiativer som “Too Good To Go” for at bekæmpe madspild.26 Andre nærliggende butikker inkluderer et Rema 1000 supermarked, en “Købmand” på Køgevej 45B og en Q8 servicestation, hvilket sikrer, at daglige fornødenheder er inden for rækkevidde.25

Bakkegårdens Bageris vedvarende tilstedeværelse fremhæver et symbiotisk forhold mellem en historisk forretning og et moderne samfund. Mens det nærliggende discountsupermarked imødekommer de praktiske behov hos en befolkning, der beskrives som havende lavere købekraft, repræsenterer bageriet noget mere: tradition, kvalitet og kontinuitet.25 Det fungerer som et fælles vartegn og en kilde til lokal stolthed, der rækker ud over de demografiske skift i boligbebyggelsen. Dets evne til at trives tyder på, at det med succes har tilpasset sig for at betjene et foranderligt samfund og er blevet et symbol på stabilitet og et socialt anker for hele kvarteret.

Konklusion og anbefalinger til yderligere undersøgelse

Syntese

Bakkegårdens historie indkapsler en betydelig bue af dansk historie i det 20. og 21. århundrede. Det begyndte som en markant gård på en bakke, blev omdannet til et flagskibsprojekt for efterkrigstidens velfærdsstats optimistiske vision og er siden modnet til et samfund, der navigerer i de komplekse realiteter med aldrende infrastruktur og skiftende sociale roller. Dens arkitektur fortæller en historie om designidealer, dens materielle sammensætning afslører tidens teknologiske begrænsninger og skjulte risici, og historien om dens beboere afspejler de brede sociale og økonomiske strømninger, der har formet det moderne Danmark. Det er en fortælling om ambition, tilpasning og et vedvarende fællesskab.

Anbefalinger til yderligere undersøgelse

For dem, der ønsker at dykke dybere ned i Bakkegårdens historie, tilbyder flere offentlige arkiver værdifulde ressourcer.

Luftfotografering: Den nationale tjeneste Danmark set fra luften, som forvaltes af Det Kgl. Bibliotek, giver adgang til en stor samling af historiske luftfotos.34 Ved at navigere på kortet til Køgevej/Bakkegården-området og filtrere efter dato kan man visuelt følge bebyggelsens opførelse gennem 1950’erne og 1960’erne og observere landskabets forvandling fra landbrugsjord til et fuldt realiseret boligområde. Dette giver et stærkt visuelt supplement til den skrevne historie.

Digitale Byggesagsarkiver: Roskilde Kommune har et online Byggesagsarkiv.29 Ved at søge på adresser som “Bakkegården 2” eller “Vognmandsmarken 24” kan det være muligt at finde digitaliserede byggetilladelser, planer og potentielt originale arkitekttegninger fra byggeperioden i 1950’erne. Dette er den mest direkte måde at få adgang til officiel dokumentation.

Fysiske arkiver og fotoarkiver: Roskilde Arkiverne opbevarer historiske optegnelser, der ikke er tilgængelige online.32 For at få adgang til disse skal man først identificere ejendommens
ejerlav og matrikelnummer ved hjælp af den offentlige server OIS.dk.32 Med disse oplysninger kan man kontakte arkivet på
lokal@roskilde.dk for at anmode om de historiske byggesager fra deres fjernlager. Disse fysiske filer kan indeholde originale tegninger, korrespondance og andre dokumenter, der ikke findes i det digitale arkiv. Arkivets online fotodatabase, Fototeket, bør også gennemsøges for historiske billeder af området.33